在昨天舉行的全國政協會議上，國務院頒布的最新政策行動引起了與會委員們的積極討論。

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昨天，記者就這個熱門話題采訪了廣州的相關人士。根據了解，有些市民對于新“國五條”中關于“二手房個稅要按轉讓所得的20%計征”的規定提出質疑。這些市民認為，如果轉讓所得是按照成交價與購入價之間的差額計算，那么對于購買毛坯房的人來說并不公平。此外，購買房產還需要支付購房利息和交易手續費等成本。稅收研究中心主任楊衛華在昨天的分析中指出，“轉讓所得”應該是根據售出總價減去購入價的“差額”，再扣除裝修和交易手續費等成本才能算作合理。比如說，如果一套房產賣出100萬元，一次性付款買入50萬元，花費30萬元用于裝修，花費5萬元用于交易手續費，那么需要計算的個人所得稅應該是(100-50-30-5)x20%=3萬元。據房地產業界專家觀點，若考慮到裝修等費用的扣除，那么納稅過程將變得更為復雜；這將為納稅人提供少繳稅款的操作空間，因為裝修成本沒有統一的標準。如何計算“轉讓所得”中的賣房個稅，稅率為20%？\n焦點1：賣房個稅的計算方法是什么？專家指出，購房者和業主在咨詢中介機構關于“轉讓所得”如何計算時，往往會誤解為要按照成交價的20%來計算個人所得稅。然而，正確的做法應該是將賣房收入減去買房支出，再扣除裝修等費用，所得稅將按照這個凈收入來計算。與以往按成交價的1%計稅相比，按照20%計算將增加很多成本。為避免這種誤解，購房者和業主應當準確了解相關計稅規定。周峰指出，條文提及的“轉讓所得”，應該被理解為“出售房產所得款項減去購買房產所支付的金額”。這種解釋也是目前廣州房地產行業普遍采用的理解方式。中山大學稅收研究中心的楊衛華主任指出，根據國務院文件，如果計征基數被描述為“差額”，那么意思就是指“成交價減去購入價”。例如，一套房產賣出100萬元，購入價為50萬元，那么需要繳納的個人所得稅為(100-50)x20%=10萬元。然而，實際上國務院文件表述的是“轉讓所得”，也就是說，在“差額”的基礎上，要扣除裝修和交易手續費等成本才是合理的。例如，一套房產賣出100萬元，一次性付款購入價為50萬元，裝修費用花去30萬元，交易手續費花去5萬元，那么需要繳納的個人所得稅應為(100-50-30-5)x20%=3萬元。專家們認為，如果以減去裝修等費用作為計算納稅基數，稅費將大幅減少，而且這更符合實際情況。如果不這樣做，購買毛坯房的房產在二手房交易中將面臨大幅增加的個人所得稅，這是非常不公平的。實際上，在2024年7月底發布的《國家稅務總局關于征收個人所得稅有關住房轉讓所得問題的通知》（國稅發[2024]108號）（以下簡稱“108號通知”）中，明確規定了“所得”的定義。根據個人所得稅法，住房轉讓所得按實際成交價計算，納稅人可以在轉讓前提供有效證明，用于扣除住房的裝修費用和住房貸款利息等。一些房地產業內專家認為，在征稅過程中，如果能夠扣除裝修等費用，就會增加操作的復雜性，并為減少納稅額提供了可行的方案。焦點2會如何具體實施收取銷售房屋所得的20%？專家表示，新發布的“國五條”細則是對之前地方操作細則的簡化版本。而在新細則發布之后，我們需要關注的是地方如何具體落地執行按成交價1%計收的細則。很多購房者希望，廣州可以根據房產持有時間和其他條件細化不同情況，并制定不同的征收方式。例如，目前佛山市區對于二手房交易的征稅方法主要有三種。第一種是對于不滿足五年的二手房，都按照評估價減去發票價的金額，征收20%的個人所得稅。第二種是滿足五年且為唯一住房的情況下，可以享受免征個人所得稅的政策。第三種是滿足五年但不是唯一住房的情況下，如果沒有發票，按照評估價的2%計算個人所得稅；如果有發票，同樣按照差額征收20%的個人所得稅。當被問及如何制定地方個稅細則時，楊衛華解釋說，根據國家稅務法，個人所得稅的征收可根據三種情況確定稅率，但沒有包括1%的稅率情況。實際上，關于二手房個稅稅法的規定都是按照轉讓所得的20%來計算，只是在具體操作時，廣州市稅務部門認為，在計算過程中，“按成交總價1%計收”所得的稅額和“按轉讓所得20%計收”所得的稅額在理論上是相當的，只是在個別案例中可能會出現微小的差別。由于按照成交總價的1%征收更方便，因此可以接受按照這種方式進行實際征收操作。所以，“按照成交價的1%收費”本來就是地方操作規定的簡化版本。焦點3是否可以制定“陰陽合同”以報低成交價？行業內人士表示，一些人認為在新政策出臺后，二手房交易中的"陰陽合同"現象可能會更加普遍，買賣雙方可能更傾向于以低價成交的方式來規避稅費。舉個例子，假設一套房子的購買價格是50萬元。如果能夠通過報低成交價來達到50萬元，那么一般情況下就不需要支付二手房的個人所得稅。一些行業專家認為，如果按照新的方式征收個人所得稅，那么在計算轉讓收益時，可能會采用當地房地產管理部門評估的市場價作為“出售價”，而不一定采用買賣雙方報告的交易價。中原地產區域總監潘婉霞表示，一旦新政生效，企圖通過報低價來避免繳納更多稅費的行為將變得十分困難。當前廣州房產部門的房產評估價已經大幅提高，部分房產評估價甚至高于成交價，因此很難以低報價格來避免稅費。如果你想抓住最后一班車，但又擔心可能遇到麻煩，該怎么辦呢？業內專家表示，目前尚不清楚廣州市新“國五條”操作細則的具體內容和實施時間。因此，很多購房者擔心在未來稅費增加和二套房首付門檻提高的情況下錯過最后購房機會，希望能夠在新政實施之前趕在最后時刻購房。為了避免這種風險，購房者可以在合同中明確約定應對新政的解決方案。然而，他們對于新政策的執行速度感到擔憂，擔心自己會成為第一個遭受新政策影響的人，那么應該如何應對呢？合富輝煌首席市場分析師黎文江認為，對于房價上漲過快的城市而言，收緊二套房貸政策僅為特定措施。預計中央政府可能會采取3個月的觀察期，以確定哪些城市需要收緊房貸政策。最晚在三季度，這項政策將在一些城市實施。對于想要趕末班車但又有擔憂的購房者來說，地產中介經紀也提供了一些建議。在簽訂合同時，可以明確約定遭遇新政策后的解決方案，例如"按照新政策，雙方各承擔一部分稅務責任"或者"如果新政策不允許獲得房貸批準，將無條件解除合約"等調控措施。推薦閱讀：信息時報報道了返工潮引發的熱門租房現象，以及如何選擇二手家具滿足住房需求。另外，即將到來的情人節，我們可以考慮哪種禮物最能讓女孩開心。此外，新年將至，我們還需要做好家居安全的防火、防爆、防盜攻略。

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